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文 | 雷達財經(jīng)，作者 | 鄭茜宛，編輯 | 深海

受購買力不足、春節(jié)假期等因素影響，開年百強地產(chǎn)企業(yè)銷售低迷。

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中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年1月，TOP100房企銷售總額同比下降31.7%，較去年同期降幅擴大8.6個百分點。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示，當前新房成交出現(xiàn)較大跌幅，說明房地產(chǎn)行業(yè)依然延續(xù)去年第四季度的疲軟態(tài)勢，由于樓市降溫具有一定慣性，預計短期內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)依然維持在較低位水平。

具體到各家房企，根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)，1月業(yè)績同比降幅大于50%的企業(yè)數(shù)量達到28家。其中曾經(jīng)的龍頭房企融創(chuàng)中國，單月同比降幅達到了74.6%，以71億元的銷售額跌出TOP10；另外時代中國、奧園集團等暴雷房企單月銷售金額不足10億元，相較去年同期“腰斬”。

從競爭格局來看，TOP100房企繼續(xù)分化，呈現(xiàn)出央國企及部分優(yōu)質(zhì)民企發(fā)展韌性較強、中小房企競爭力不足的現(xiàn)象。盡管前有保交樓任務(wù)，后有多項寬松政策護航，但在分析師看來，修復仍將是今年的關(guān)鍵詞，且分化格局將延續(xù)。

百強房企銷售低迷

復盤來看，中國房地產(chǎn)經(jīng)過多年高速發(fā)展，在2022年已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的拐點，全年商品房銷售面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資雙降。

根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2022年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資為13.29萬億元，相比2021年下降10%。其中，住宅投資為10.06萬億元，下降9.5%。

隨著投資金額下滑，與之相關(guān)的房屋施工面積、新開工面積和竣工面積都有不同程度的下滑。

對房企而言，由于受到行業(yè)自身流動性不足和疫情等多種因素帶來的負面影響，2022年，“活下去”普遍成為主要目標，全年的銷售數(shù)據(jù)也表現(xiàn)的不理想。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全年地產(chǎn)行業(yè)商品房銷售面積比上年下降24.3%，其中住宅銷售面積下降26.8%。商品房銷售額同比下降26.7%，其中住宅銷售額下降28.3%。以百強房企統(tǒng)計口徑來看，銷售總額約為7.6萬億元，同比下降41.3%。

新房成交方面，中指研究院報告顯示，2022年，重點100城新建商品住宅成交面積同比降幅近40%，絕對規(guī)模為2015年以來的最低水平。

進入2023年，房地產(chǎn)行業(yè)疲軟態(tài)勢依然延續(xù)。

根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，1月，TOP100房企銷售總額為4223.3億元，同比下降31.7%，環(huán)比下降51.6%。由于1月逢春節(jié)假期，且市場活躍度有所下滑，致TOP100房企單月銷售額環(huán)比下降達51.6%。

同時，TOP100房企權(quán)益銷售額為3025.4億元，權(quán)益銷售面積為1997.5萬平方米，同比分別下降35.2%和40.5%。

新房方面，銷售規(guī)模較年前出現(xiàn)明顯下降，1月份重點100城新房成交面積環(huán)比下降近30%，同比降幅仍超兩成，降幅較去年12月有所擴大。

中指研究院報告認為，短期來看，供需兩端政策有望持續(xù)發(fā)力，特別是核心一二線城市，需求端政策或進一步加強，修復市場信心，帶動處于觀望狀態(tài)的購房者入市。但對于大部分城市來說，經(jīng)濟環(huán)境、房價預期仍有待修復，市場企穩(wěn)或需要更長時間。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，1月份TOP100房企僅實現(xiàn)銷售操盤金額3542.9億元，單月業(yè)績規(guī)模同比降低32.5%，環(huán)比降低48.6%，較2022年2月的降幅也達11.8%。

該機構(gòu)分析師預計，短期內(nèi)市場的供求和成交不會出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)暖的跡象，整體銷售將保持低位運行。

在國盛證券分析師金晶看來，首先目前購房者對未來預期依然偏弱，信心是制約新房銷售的一大癥結(jié)。其次春節(jié)周房企推盤積極性普遍不高，房企在一二線城市更多是以續(xù)銷項目為主，新推盤主要在較低能級的城市。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也認為，從目前1月份TOP房企銷售情況和新房成交量來看，房地產(chǎn)行業(yè)依然處于信心不足、預期不振的狀態(tài)，預計行業(yè)修復會是較為漫長的過程。

行業(yè)或繼續(xù)分化

在整體銷售下滑的背景下，大規(guī)模“洗牌”已是房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的一大現(xiàn)象。

從2022年的數(shù)據(jù)來看，根據(jù)第三方機構(gòu)的統(tǒng)計，去年銷售額過1000億元房企數(shù)量僅剩20家，相比上一年有23家房企從千億元銷售規(guī)模陣營中消失，包括中國恒大、世茂集團、中南置地、金科集團、陽光城、中梁控股、龍光集團等等。

其中，中國恒大在2022年僅實現(xiàn)銷售額455.3億元，同比縮水89.7%；世茂集團全年的累計合約銷售總額約為865.2億元，同比減少67.85%。

在僅剩的20家千億元規(guī)模房企中，央企、國企數(shù)量占據(jù)了“半壁江山”。而民營房企僅剩下了6家，且銷售額紛紛大跌。以曾經(jīng)的標桿房企融創(chuàng)中國為例，2022年其實現(xiàn)銷售額1692.1億元，相比2021年的5976億元業(yè)績大幅下滑71.7%，排名也由上一年的第3名滑落至第11名。

中郵證券在一篇報告中指出，房企洗牌的原因包括市場縮量、結(jié)構(gòu)調(diào)整，但根源是行業(yè)規(guī)則改變。三道紅線、銀行貸款集中度、集中供地、預售資金監(jiān)管等政策，推動高杠桿、高周轉(zhuǎn)等模式謝幕。

2023年，房地產(chǎn)行業(yè)利好政策不斷，包括部分出險民營房企也在融資層面“破冰”，從過去的暴雷風險向“軟著陸”靠攏。

有數(shù)據(jù)顯示，自2022年12月以來，A股已有15家房企發(fā)布了定增方案，預計總募集資金423.15億元。

據(jù)中指研究院監(jiān)測，1月房地產(chǎn)行業(yè)信用債融資297.2億元。除央國企及已經(jīng)發(fā)行過增信債券的民企外，中駿、雅居樂等中型民企也新加入到發(fā)行行列，出險房企也有成功發(fā)行。

但業(yè)內(nèi)預計，從利好政策落地到真正的恢復預計還需要更長時間，這期間部分優(yōu)質(zhì)房企止跌企穩(wěn)，中小房企競爭力不足的局面或?qū)⒊掷m(xù)。

從1月份數(shù)據(jù)來看，保利發(fā)展以295億元銷售額位居榜首，萬科、碧桂園分別以278億元、270億元分列第二、第三名。不過保利登頂，與另外兩家銷售金額大幅下滑有關(guān)。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年1月，碧桂園、萬科位列銷售榜第一、第二名，銷售額分別為504億元、335億元，而排名第三的保利發(fā)展銷售業(yè)績?yōu)?79億元。

除了TOP3的排名發(fā)生了變動，銷售額超百億的第一陣營房企，在1月份為13家，較去年同期減少2家；銷售額在50億-100億元的房企有9家，較去年同期減少13家。

其中一些典型房企，在1月份的合約銷售金額出現(xiàn)較大幅度下滑，也值得關(guān)注。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，碧桂園合約和權(quán)益金額分別同比下滑45.4%和42.1%；中海地產(chǎn)在1月份銷售為125億元，同比下滑15.4%；綠地控股銷售金額103億元，同比下滑14.2%；金地集團銷售金額為92億元，同比下滑38.5%；融創(chuàng)中國銷售金額為71億元，同比下滑74.6%；新城控股銷售金額為56.6億元，同比下滑28%。

除了上述房企，旭輝集團、世茂集團、金科集團、中駿集團、雅居樂和富力地產(chǎn)，在1月份的合約銷售金額分別下滑40.6%、39.9%、57%、39.2%、71.1%及69.8%。

中金研報指出，當前房企分化發(fā)展邏輯已進入循環(huán)實現(xiàn)階段，2022年強信用優(yōu)質(zhì)房企在銷售增速、拿地強度、融資規(guī)模、盈利表現(xiàn)等方面均于行業(yè)內(nèi)領(lǐng)先。

克而瑞報告也認為，目前的行業(yè)形勢下，央國企及部分優(yōu)質(zhì)民企發(fā)展韌性較強、中小房企競爭力不足，2023年房企格局將繼續(xù)分化。

最高預虧250億元

近期以來，多家上市房企陸續(xù)披露2022年業(yè)績預告。

同花順iFinD數(shù)據(jù)顯示，截至2月13日，已有70家A股上市房企發(fā)布2022年度業(yè)績預告。其中，30家房企預計將實現(xiàn)盈利，占比超過四成。

招商蛇口、綠地控股、陸家嘴、新城控股、合肥城建、世榮兆業(yè)和中洲控股等雖然預告去年業(yè)績?yōu)橛A計凈利潤同比下滑均超過6成。

在所有凈利潤預計虧損的房企中，最高虧損超過100億元的有5家，超過50億元的有8家，超過10億元的有22家。

目前的“虧損王”為榮盛發(fā)展，其預計2022年的虧損金額從2021年的49.55億元擴大到190億-250億元。虧損原因主要受市場情緒持續(xù)低迷、資產(chǎn)減值及新冠疫情等因素影響，同時由于2022年度結(jié)轉(zhuǎn)的開發(fā)項目利潤率下降，從而導致毛利潤同比出現(xiàn)較大幅度下降。

公司大幅增虧引發(fā)了深交所的關(guān)注，被追問虧損同比大增的原因及合理性，及收入、凈利變動趨勢是否偏離同行可比公司等情況。

天眼查顯示，榮盛發(fā)展成立于1996年，注冊資本為43.48億元，于2007年8月份在深交所主板上市。榮盛發(fā)展起家于河北廊坊，是京津冀一體化的受益者，但近年來地產(chǎn)融資環(huán)境持續(xù)收緊，榮盛發(fā)展前期擴張的后遺癥也開始出現(xiàn)，并首次出現(xiàn)公開市場債務(wù)違約。

1月30日，民生銀行公告稱，榮盛發(fā)展旗下的一款債券“20榮盛地產(chǎn)MTN001”截至到期日2023年1月23日，未能足額兌付本息，構(gòu)成違約。去年7月份，這款債券獲得展期，分7期兌付完成，但兌付至第二期便已違約。

不止榮盛發(fā)展，資產(chǎn)減值也是其他風險房企凈利潤下滑的重要原因。數(shù)據(jù)顯示，2021年，華夏幸福、陽光城、藍光發(fā)展分別計提資產(chǎn)減值達131.88億元、69.29億元、65.76億元，均處于行業(yè)高位區(qū)。

最新預告顯示，藍光發(fā)展預計2022年虧損金額從2021年的138.3億元擴大到219.37億元左右，主要原因便是其再次計提了約160 億元的減值損失，主要為存貨跌價準備。

同樣最多預虧百億元的陽光城，虧損原因除了利息費用化金額增加、投資收益減少，還有公司基于謹慎性原則計提存貨跌價準備的原因。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水表示，當前市場仍在底部運行，當期項目結(jié)轉(zhuǎn)較少，部分企業(yè)存在以價換量加劇毛利率下行。同時，當前資產(chǎn)減值壓力加大，企業(yè)需計提相應的存貨跌價準備，從而影響當期利潤。

而在利潤滑坡之后，尤其對于那些尚未完成債務(wù)重組的房企來說，首要目標還是化解債務(wù)問題，其次是尋求經(jīng)營上的轉(zhuǎn)機，改善長期虧損的不利局面。

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